Mercredi 20 août 2008


NEWSLETTERS: plus d'informations plus rapidement

 
La parution d'articles sur notre blog est conditionnée à l'acquisition d'un certain volume d'informations et à un certain temps pour les recueillir. Ainsi un certain nombre d'entre  elles sont pas retransmises et d'autres le sont avec un certain délai. Pour remédier à ces défauts nous utiliserons désormais une particularité offerte par notre hébergeur : la diffusion régulière d'une Newsletter.
Ce document dont la parution est prévue chaque vendredi vous sera envoyée sous forme de courriel à condition de vous y abonner.

NEWSLETTERS: abonnez-vous

Pour vous abonnez c'est simple, déposez votre adresse de courriel (email) dans le rectangle de droite réservé entre le calendrier et les liens. Vous pouvez mettre fin à tout moment à cet abonnement.

par Roquelio publié dans : Communication
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Lundi 11 août 2008


Toute copropriété est confrontée à un moment donné au choix d'un gestionnaire et ce choix n'est pas des plus aisé d'autant plus que les offres sont souvent disparates et que certaines ne respectent pas toujours la nouvelle législation.
Très souvent les syndicats font leur choix à partir des deux critères suivants:
♦ Le coût annuel du contrat de base
♦ La proximité
La plupart des gestionnaires de biens immobiliers connaissent parfaitement ces démarches et minorent volontairement le coût du contrat de base et prévoient des prestations supplémentaires comme des forfaits administratifs par lots, des frais de photocopie exhorbitants et des frais postaux pour convocation.

Une base de comparaison plus réaliste: le coût d'un exercice incluant la tenue d'une l'AG annuelle.

Tenant compte de notre expérience nous avons établi un document (sous logiciel EXCEL) qui détaille le coût d'un exercice annuel intégrant la tenue d'une AG (frais administratifs, frais de reproduction, frais postaux: convocation et diffusion PV, honoraires)
Le tableau reprend également les frais perçus pour travaux et ceux prévus pour la tenue d'un compte bancaire propre. A ce sujet la majorité des gestionnaires propose des conditions dissuasives pour s'en tenir à un compte individualisé (obligatoire).
Nous ajoutons que la notion de proximité est assez illusoire, ce qui compte le plus c'est le professionnalisme qui permet de prendre connaissance du bien géré, la volonté de travailler avec les instances représentatives des copropriétaires et la disponibilité pour répondre aux sollicitations et régler les vrais problèmes.
Bien sûr ces derniers points seront vérifiés sur le terrain et nous conseillons de limiter la durée du mandat.
Par ailleurs nous y avons reporté les frais individuels les plus courants (relance, article 20)

Ces éléments de comparaison  ont été réalisés pour le programme Les Villas du Parc à VILLETANEUSE.

 

LES VILLAS DU PARC:CONSULTATION SYNDICS
Nombre de lots 75 tva 19,60%
LRAR 5,98 € LS 1 €
       
propositions de 2 cabinets: OBSERVATIONS
       
xxx   (Saint-Denis) proposé par le promoteur, pas de rencontre avec les copropriétaires    
       
yyy    (Le Raincy) rencontres informelles avec certains copropriétaires
  plusieurs visites sur le programme pour s'imprégner des problèmes en cours
       
       
Postes examinés xxx yyy OBSERVATIONS
Rémunération annuelle par lot HT 100 € 100 €  
Forfait administratif 257 €   minimum
Rémunération totale TTC 8 970 € 8 970 €  
Sous-total 9 227 € 8 970 €  
       
Heures ouvrables 9h30/12h30- 14h00/17h30 9h30/12h30- 14h00/18h * * le vendredi 17 h
     



 

Coût d'une AG




    tenue de 18h à 20 h
convoqués: 75 LRAR
présents: 45
contre:30
50 pages

Convocation par LRAR 757 € 449 €  
Papeterie, reprographie 942 € 493 €  
Honoraires spécifiques 269 € 215 €  
Salle d'assemblée 85 € location

Envoi CR, LRAR, LS, photocopie
859 €
472 €
10 pages
60 LRAR, 15 LS

Sous-total
2 912 € 1 630 €  
   
   
Honoraires travaux      
< à 762,25 € 0 €   peu d'intérêt, entretien
 de 762,25 € < à 3811,23 € 134 € 3 % du montant HT  
 > à 3811,23 € 2,6 % du montant HT 3 % du montant HT  
appel de fonds exceptionnel 11 €    
       
Carnet d'entretien: établissement 72 € gratuit  
Carnet d'entretien: tenue 38 € gratuit  
Compteurs d'eau ? gratuit  
       
Certificat article 20 224 € 299 €  
Impayé 1R 8 € gratuit  
Impayé 2R 36 € 29 €  
       
Compte bancaire séparé 396 € gratuit
 
Compte de placement 396 € 50% des produits financiers  
       
transmission dossier à confrère suivant vacation gratuit  
REMARQUES proposé par le promoteur connu par RP  


Au-delà de la rémunération  indiquée sur le contrat, ce document analyse les éléments concrets mis à la charge des copropriétaires.
Ainsi on pourra constater que le coût réel annuel de gestion pour l'ASL sera au minimum de:
12 100 € si le cabinet xxx est retenu et de 10 600 € si la gestion est confiée à yyy.
Dans ce tableau n'ont pas été répertoriées d'une façon exhaustive les limitations introduites par le cabinet xxx comme la limitation à 1 heure du temps consacré au contrôle de la gestion ou encore le flou sur l'indexation du contrat de base.

Document préparé par R. PERALTA le 18 juillet 2008

par Roquelio publié dans : Communication
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Jeudi 7 août 2008

Un vocabulaire commun à tous

Pour que nous nous comprenions, un schéma qui remplace bien des discours



VILLAS DU PARC A VILLETANEUSE : L’EAU

LE RESEAU EXISTANT :

3 types de compteurs : 1 compteur général, n compteurs divisionnaires, 4 compteurs individuels: il reste à vérifier le nombre de compteurs divisionnaires posés et raccordés.

 

 

                                       N Compteurs divisionnaires                                         
                                                                                                                       
                                       N  compteurs divisionnaires                                        

                      
                  
    
                      

                      
                      
                      
                  
    
                  
    
                      

                                                                                                                            
     Compteur général                                       4 compteurs  individuels    

                                                
                                                           
                                                                                          
                                                                                          
                                                                                          
                                                                                          
                                                                                          

                                                                            
            R  E  S  E  A  U     P  U  B  L  I  C                   
                                                                            

                                                                                                               
LES CONSOMMATIONS (index)

Estimations :

Au 07/04/2008           4 234 (VEOLIA) facture de          16 364,25 €
Au 07/07/2008           5 381 (VEOLIA) facture de            4 530,52 € (en plus)

Relevé :

Au 11/07/2008           6 478 (par les copropriétaires)

 

De ces chiffres on ne peut pas déterminer d’une façon précise la consommation à prévoir. VEOLIA m’a indiqué que leur estimation trimestrielle serait de 1 500 m3 au lieu de 1 147 actuellement

Par contre on peut déterminer le prix du m3 (4530,52/1147) soit 3, 95 €

Estimées au prochain budget:

La consommation annuelle est donc estimée pour le budget 2008/2009 à 6000 m3 d’où le poste eau à prévoir : 24 000 € (le m3 à 4 € pour la période)

LES PROCHAINES FACTURATIONS

La facture, dont le paiement est réclamé à l' ASL par une délibération de l'AG, est au nom de la SCI LES VILLAS DU PARC est sans justificatifs. Elle  ne correspond pas à des consommations réelles; réactualisée elle serait même proche de 24.000€/25.000 €.
Je ne vois mal qui que ce soit réclamer une quelconque répartition. IL FAUT DONC REFUSER DE PAYER LA FACTURE DE VEOLIA à la SCI d’autant plus qu'aucune garantie n'est apportée pour que cet argent serve bien à payer VEOLIA.

Par contre pour ne plus dépendre de la SCI, il conviendra de modifier le titulaire de l’abonnement au bénéfice de l’ASL et ainsi échapper à toute menace réelle de coupure d’eau, pour que ceci se fasse dans la légalité et le respect des statuts il est impératif que la réception des parties communes soit faite avec la foultitude de réserves.

 

Document préparé par R. PERALTA le 16 juillet 2008


D'après nos sources (à vérifier) la SCI LES VILLAS DU PARC aurait réglé la facture qui a fait tant polémique.



Le nombre de lots (75) ne correspond pas au nombre de pavillons construits.

Peut-être les documents réclamés au promoteur par le directeur apporteront-ils un début de réponse ? En tout cas une enquête approfondie est en cours, toutefois il ne faut pas s'attendre à des éléments fiables avant septembre (fin des vacances). C'est pourtant un élément fondamental dont il faudra tenir compte pour un appel non sujet à caution pour les appels de fonds. Vraiment ni fait ni à faire, nous nous répétons la rigueur administrative est au niveau des prestations des constructions. C'est une véritable mine qu'a placé là le promoteur avec des statuts très ambigus.



 AUTRES Histoires

Notre article du 9 juillet en est-il la cause ? Toujours est-il que les centaines d'arbres morts ont été arrachés et un "seul survivant a été identifié" ce qui bien sûr rend caduc le concours de photo lançé. Quant aux travaux d'abord en cours un bilan sera fait un peu plus tard.
Nous n'avons pas oublié l'éclairage qui est loin d'être virtuel
Pas plus que les problèmes d'insécurité bien préoccupants (absences de clôtures, fils d'électricité courant à même le sol, locaux poubelles, pente dangereuse, etc.)
Une visite approfondie pour préparer la réception des parties communes est envisagée: la participation la plus large des résidents est souhaitée et souhaitable.

par Roquelio publié dans : Vues sur les programmes
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Vendredi 1 août 2008

PARIS PROMOTION: tour d'horizon des sites
 

Nous rappellons ici les sites actifs où vous trouverez des informations remises à jour régulièrement.

>>>>notre adresse email:                           rogermartine93@orange.fr
>>>>site Les Jardins d'Hélène:                    http://monsite.orange.fr/jardinshelene
>>>>site Victimes de PARIS PROMOTION : http://monsite.orange.fr/victimesvefa
>>>>le blog des ROQUELIOS:                    http://roquelio.overblog.com
>>>>Autre blog:                                       http://jardinsanoisy.blogs.nouvelobs.com



LES ACTIVITES CONSTATEES

 

Support

Créé le

Visites

Notes

Les Jardins d'Hélène 22/11/2007

817

a pris le relais de SCI Roger Martine*
Victimes de PARIS PROMOTION 27/04/2008

347

élargi à toute la FRANCE
Le Blog des ROQUELIOS 05/01/2008

10.419

71 Articles et 7 Albums Photos
Autre Blog 05/12/2007

1.731 

photos et commentaires**

Les chiffres donnés sont des cumuls depuis la création
*   Le site de la SCI Roger Martine a été supprimé après 638 visites
** N'oubliez pas de consulter l'album photo à gauche de votre écran

Note: même si avons des contacts étroits et fréquents entre nous, l'autre Blog  est géré par un copropriétaire totalement indépendant de nous  et les commentaires que vous déposez chez lui ne sont pas transmis sur le nôtre,
ALORS PRENEZ LA PEINE DE LES DUPLIQUER

Au delà des chiffres il est bon de nous rappeler que ce réseau nous a permis de prendre contact avec d'autres victimes de PARIS PROMOTION et que nous avons espoir d'élargir ce cercle; PLUS NOUS SERONS, PLUS ON NOUS RESPECTERA

Trois éléments principaux ont marqué en juillet ce blog.
♦ Les congés ont ralenti la consultation des blogs et sites mais celle-ci se maintient à un fort niveau.
♦ Une évolution fondamentale à VILLETANEUSE à tel titre que l'Autre blog a publié un article titré: Juillet noir pour Paris Promotion.
A l'origine, une coupure d'eau annoncée par VEOLIA suite à une facture impressionnante impayée par le promoteur:"la goutte d'eau qui a fait déborder le vase".
Et puis une convocation de l'ASL dans une confusion indescriptible, en plein mois de juillet, avec à l'ordre du jour le paiement de la facture précitée au promoteur, un vrai délire! Et pour couronner le tout l'élection d'un administrateur de biens désigné par le promoteur sans aucune concertation ni avant ni après, le délire continue.
Refusant à l'unanimité le chantage et la pression, les copropriétaires se donnent les moyens de faire valoir leurs droits légitimes. A SUIVRE DE TRES TRES PRES.
♦ une relance plus ciblée en direction des élus n'ayant pas cru devoir répondre à nos précédents courriers.
Au sujet du bilan des réponses des élus sachez que vous pouvez consulter le site 
 http://monsite.orange.fr/victimesvefa.

par Roquelio publié dans : Communications: bilans mensuels
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Mardi 29 juillet 2008


Il semble que les Villas du Parc à VILLETANEUSE soient à la une de l'actualité cet été. Nous allons donc nous y attarder et faire en sorte que ce qui s'y passe serve de réflexion et de base d'actions ailleurs. Nous avons été confrontés à de nouveaux domaines, nous nous sommes investi les uns et les autres pour les assimiler pour trouver des solutions nouvelles à ces situations nouvelles.

Tout d'abord, la découverte d'une autre forme de gestion collective: l'Association Syndicale Libre (ASL).

Cette forme de gestion collective moins contraignante que celle dite de la copropriété est régie par des statuts privés. Ceux concoctés par le promoteur, et lui seul, étaient censés verrouiller l'après-chantier (ou plus exactement la non-finition du chantier) en imposant ses propres intérêts. Mais finalement le piège s'est refermé sur le "piègeur" et ce n'est que justice.
Le tableau suivant  récapitule les caractéristiques principales de chaque type de gestion collective. La colonne ASL est fortement inspirée des statuts des « VILLAS DU PARC ».

 

GESTION COLLECTIVE : COPROPRIETE, ASL


 

Domaine

Copropriété

ASL

Réglementation

Loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Amendée entre autres par la loi SRU

Statuts de droit privé

Composition

Parties privatives

Parties communes

Parties privatives

Parties communes

Règlement

De copropriété (RCP)

Dans ce RCP sont précisés les tantièmes et la (ou les clés) de répartition des charges

 

Administration

 

 

 

Le syndicat, personnalité morale

Il est constitué par l’ensemble des copropriétaires

Organe de décision à travers l’AG

L’association (ASL)

Est constituée par tous les propriétaires de l’un des lots divis (le CONSTRUCTEUR ne sera jamais membre de l’ASL ni pour les lots inachevés ni pour les lots non vendus

 

L’assemblée générale (AG)

Lieu de décision du syndicat au moins 1 fois/ an

lApprouve les comptes et la gestion du syndic

lVote les dépenses de fonctionnement et travaux

lDésigne le syndic

lNomme les membres du conseil syndical

lDécide des actions à mener en justice

Envoi PV dans les 2 mois, 2 mois pour contester

L’assemblée générale

Lieu de décision de l’ASL au moins 2 fois/ an

La 1ère AG aura lieu sur la convocation du CONSTRUCTEUR dans un délai qui ne saurait excéder de 3 ans la régularisation de la première vente authentique…ou encore dans le mois suivant l’attribution du 35ième logement ou au plus tard dans l’année suivant l’attribution du premier logement afin de substituer à l’organe d’administration provisoire les organes désignés par l’Assemblée

lNomme le directeur (3 ans max) et son adjoint

lApprouve leurs comptes et leur gestion (quitus)

lModifie les statuts et (le cahier des charges) ?