Overblog Suivre ce blog
Editer l'article Administration Créer mon blog
11 août 2008 1 11 /08 /août /2008 00:00


Toute copropriété est confrontée à un moment donné au choix d'un gestionnaire et ce choix n'est pas des plus aisé d'autant plus que les offres sont souvent disparates et que certaines ne respectent pas toujours la nouvelle législation.
Très souvent les syndicats font leur choix à partir des deux critères suivants:
♦ Le coût annuel du contrat de base
♦ La proximité
La plupart des gestionnaires de biens immobiliers connaissent parfaitement ces démarches et minorent volontairement le coût du contrat de base et prévoient des prestations supplémentaires comme des forfaits administratifs par lots, des frais de photocopie exhorbitants et des frais postaux pour convocation.

Une base de comparaison plus réaliste: le coût d'un exercice incluant la tenue d'une l'AG annuelle.

Tenant compte de notre expérience nous avons établi un document (sous logiciel EXCEL) qui détaille le coût d'un exercice annuel intégrant la tenue d'une AG (frais administratifs, frais de reproduction, frais postaux: convocation et diffusion PV, honoraires)
Le tableau reprend également les frais perçus pour travaux et ceux prévus pour la tenue d'un compte bancaire propre. A ce sujet la majorité des gestionnaires propose des conditions dissuasives pour s'en tenir à un compte individualisé (obligatoire).
Nous ajoutons que la notion de proximité est assez illusoire, ce qui compte le plus c'est le professionnalisme qui permet de prendre connaissance du bien géré, la volonté de travailler avec les instances représentatives des copropriétaires et la disponibilité pour répondre aux sollicitations et régler les vrais problèmes.
Bien sûr ces derniers points seront vérifiés sur le terrain et nous conseillons de limiter la durée du mandat.
Par ailleurs nous y avons reporté les frais individuels les plus courants (relance, article 20)

Ces éléments de comparaison  ont été réalisés pour le programme Les Villas du Parc à VILLETANEUSE.


propositions de 2 cabinets:

OBSERVATIONS

XXX (Saint-Denis)

proposé par le promoteur, pas de rencontre avec les copropriétaires

YYY (Le Raincy)

rencontres informelles avec certains copropriétaires

plusieurs visites sur le programme pour s'imprégner des problèmes en cours

 

 

 

 

Postes examinés

PONCELET

H2S

OBSERVATIONS

Rémunération annuelle par lot HT

100 €

100 €

 

Forfait administratif

257 €

 

minimum

Rémunération totale TTC

8 970 €

8 970 €

 

Sous total

9 227 €

8 970 €

 

 

 

 

 

Heures ouvrables

9h30/12h30- 14h00/17h30

9h30/12h30- 14h00/18h *

* le vendredi 17 h

 

 

 

 

Coût d'une AG

 

 

18h à 20 h, 50 pages
présents: 45, contre 30

Convocation par LRAR

757 €

449 €

 

Papeterie, reprographie

942 €

493 €

 

Honoraires spécifiques

269 €

215 €

 

Salle d'assemblée

85 €

location

 

Envoi CR, LRAR, LS, photocopie

859 €

472 €

10 pages, 60 LRAR, 15 LS

Sous total

2 912 €

1 630 €

 

 

 

 

 

Honoraires travaux

 

 

 

< à 762,25 €

0 €

 

peu d'intérêt, entretien

 de 762,25 € < à 3811,23 €

134 €

3 % du montant HT

 

 > à 3811,23 €

2,6 % du montant HT

3 % du montant HT

 

appel de fonds exceptionnel

11 €

 

 

 

 

 

 

Carnet d'entretien: établissement

72 €

gratuit

 

Carnet d'entretien: tenue

38 €

gratuit

 

Compteurs d'eau

?

?

 

 

 

 

 

Certificat article 20

224 €

299 €

 

Impayé 1R

8 €

gratuit

 

Impayé 2R

36 €

29 €

 

 

 

 

 

Compte bancaire séparé

396 €

gratuit

 

Compte de placement

396 €

50% des produits financiers

 

 

 

 

 

transmission dossier à confrère

suivant vacation

gratuit

 

REMARQUES

proposé par le promoteur

 

connu par RP

 


 
Au-delà de la rémunération  indiquée sur le contrat, ce document analyse les éléments concrets mis à la charge des copropriétaires.
Ainsi on pourra constater que le coût réel annuel de gestion pour l'ASL sera au minimum de: 12 100 € si le cabinet xxx est retenu et de 10 600 € si la gestion est confiée à yyy.
Dans ce tableau n'ont pas été répertoriées d'une façon exhaustive les limitations introduites par le cabinet xxx comme la limitation à 1 heure du temps consacré au contrôle de la gestion ou encore le flou sur l'indexation du contrat de base.

Document préparé par R. PERALTA le 18 juillet 2008

Partager cet article

Repost 0
Published by Roquelio - dans Communication
commenter cet article

commentaires

Présentation

  • : Victimes de PARIS PROMOTION et du groupe SARRAIL
  • Victimes de PARIS PROMOTION et du groupe SARRAIL
  • : A NOISY-LE-SEC ce promoteur a eu le culot de livrer des appartements avec de graves lacunes de sécurité. Condamné par astreinte puis par le juge d'exécution et en appel il s'obstine: ni VERSEMENT ni levée des RESERVES. A VILLETANEUSE les accédants ont attendu plus de 3 ans leur maison livrée avec de nombreuses non-façons et malfaçons comme à CHEVILLY-LA-RUE, IVRY-SUR-SEINE.Un danger plane sur les programmes en cours: DAVOUT, LA COURNEUVE, EPINAY, TAVERNY, MONTMAGNY, TREMBLAY et SEPTEMES
  • Contact

Pour nous joindre

rogermartine93@orange.fr         09 61 20 78 85
 

Vous souhaitez être averti de la parution d'un nouvel article: ABONNEZ-VOUS (cartouche à droite de votre écran) 

PLUS d'informations? Consultez nos liens 

Rechercher Un Mot

Hommage à ma mère MARIA


 



Ce bandeau est un hommage à Maria, ma mère, qui m'a transmis un bien bel héritage: LA LUTTE POUR LA DIGNITE

 

Archives

Pour nous joindre

rogermartine93@orange.fr          09 61 20 78 85